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美国房产众筹平台的运作模式

发布日期:2016-06-04     来源:     编辑:admin888     阅读: 返回列表>>

美国Fundrise 是最早的房产众筹平台。

 近年来,众筹的火热也蔓延到了房地产领域,房产众筹逐渐升温。不过在国内,众筹更多地是被视为一种投机手段,所谓的“众筹炒房”更是在今年年初招摇过市。

 人人天使小编注意到,由于相关金融产品、金融工具的高杠杆问题,扰乱了房地场市场和金融市场的正常秩序,并催生了一些风险因素。在这种情况下,国家已经陆续出台相关文件,几乎是以“一刀切”的方式,全面叫停了各种形式的房产众筹业务。

 作为全球房产众筹的始作俑者,2012年,美国的Fundrise率先将“众筹”概念引入到了房地产领域,房产众筹由此诞生,并迅速兴起,如今已经形成了比较成熟的运作模式。

 作为最早的房产众筹平台,Fundrise的运行模式是典型的eREITs,即互联网化的REITs(房地产信托投资基金)。Fundrise旨在以互联网众筹为房地产投资的前端募资工具,让用户以较少的资金就可以参与到房地产投资之中,分享地产领域的高额投资回报率。与债权众筹(P2P)和股权众筹相比,房产众筹以物业的产权为标的,资产本身清晰明确且更具有安全性。

 大多数地产众筹平台会将旗下一个或多个物业打造成投资标的,置于前端以认购份额的方式汇集投资人的资金;同时单独设立资产管理运营载体或上市发行与该项目挂钩的项目收益凭证来实现风险隔离。但人人天使小编发现,这种方式的主要缺陷就在于其收益率和流动性相对有限。

 在美国,Realty Mogul是一家与Fundrise不相上下的房产众筹平台,成立于2012年,几乎与Fundrise同时起步。与Fundrise的运作模式有所不同,Realty Mogul的商业模式比较新颖:用户可以通过平台选择可以投资的房产标的项目,覆盖公寓、商业地产、商店等多个领域,并支持买卖、租赁等方式,起步投资额只有5000美元。Realty Mogul旨在为小额投资者提供一个参与房产投资的机会, 除了提供融资服务,平台也会给予入门投资者一些专业的建议。目前,Realty Mogul房产众筹平台已经有超过1000个投资人参与。

 Realty Mogul房产股权众筹众筹项目的具体运作模式是:首先地产商通过平台发布房产项目,然后Realty Mogul会与平台的第三方房产审核机构一道对房源进行审核,如果未予审核通过,项目则会被平台pass掉;如果项目获准通过就开始在Realty Mogul房产众筹平台发起众筹融资。对于进入众筹融资阶段的房产项目,Realty Mogul会帮投资者建立一个有限合伙制公司名为Realty Mogul 15,投资者根据出资额占取相应股权。Realty Mogul不占有有限合伙制公司股份,但是会作为普通合伙人全权管理这个有限合伙制公司。

 Realty Mogul房产股权众筹的盈利模式是收取帮投资者成立的有限合伙制公司的管理费。以上商场项目为例,每年Realty Mogul要收取有限合伙公司总收益(包括股权出售后的收益)的2%作为管理费。

 此外,Realty Mogul还有一类产品是房产贷款众筹项目,简单来说,就是让投资者筹钱借给借款人,只是这笔借款是有房产做抵押的。这一模式的盈利模式则是收取借款人一定的手续费,具体费率没有对外公开。

 通过以上介绍我们可以发现,美国房产众筹平台的运作模式普遍已经成熟,且多元化趋势明显。人人天使小编认为,这固然与其起步较早不无关系,但来自美国证券交易委员会的严格监管也功不可没。

 通过结合美国房产众筹的发展情况,我们不难发现,互联网金融想要实现长远发展,还需要从制度上加以规范、监管和引导,房产众筹也是如此。如不加以规制,往往就会偏离正常的发展轨道,进而导致风险频发,P2P网贷就是前车之鉴。

 不过,随着行业监管整治的深入开展以及监管细则后续跟进落地,如今前景难料的房产众筹也许会迎来发展的转机,真正满足部分人的投资需求及消费需求。


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